人口流向，是决定城市房地产市场中长期变化的核心变量。
此前，老杨已围绕 2024 年全国及主要城市的人口数据变化，进行了宏观笼统的分析。
今天，我们结合具体城市，开展更深入的对比性人口分析，以洞察和把握不同城市房地产市场的中长期走势。
首先，提示大家一点，研究城市人口， 既要看人口总量，更要看增速；总量反映的是一个漫长的历史演变，增速则体现短期变化与城市活力。本文主要研究常住人口的年度增速变迁。
上海 VS 深圳
2020 年之前，深圳人口增速较高，年均增长达 4% 左右，总体增速明显超过上海。
上海人口增速在 2014 年之前尚能保持 2% 的增长，但此后国家对上海人口实施总量控制，增速维持在 0% 左右小幅波动。
2021 年以来，深圳人口增速显著变化：受楼市降温与疫情冲击影响，2021 年增速 “跳水”，2022 年微幅下滑，2023-2024 年小幅反弹，2024 年增速仅 1.12%，远低于过去十多年的平均水平。
上海 2024 年人口小幅下降 0.3%。
从人口变化看，2021 年前深圳人口对楼市的支撑力明显强于上海，事实上，2021 年前深圳房价涨幅也显著超过上海。
2021 年以来，深圳人口增速优势不再，两城房价均呈下跌趋势。
看来，连全国最年轻的大城市深圳，都已步入中年了。
那么，接下来，可以关注一下全国最年轻城市雄安新区的人口增速了。