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明年起,楼市或出现一个变化?内行人:提前做准备

发布时间:2024-12-10 16:00:43来源: 13041198719
就在这两天,朋友说的一句话让我想了很久,他说“法拍房到底是越多越好,还是越少越好?”
 
注意看两份数据:第一、2023年底国内法拍市场挂拍22.41万套,相比2022年足足多了4.11万套;第二、截止到2024年11月底,挂拍房源累计28.9万套,又新增了2.3万套。
 
这都是中指研究院统计的数据,众所周知,法拍房均价远低于商品房,那么这里就产生了一个问题,事关房价。
 
 
01、随着法拍房数量的增加,房价会不会下跌呢?
其实有这个问题并不奇怪,之前就说过一个观点:法拍房就是二手房价格的下限。
 
什么是法拍房?持房人没办法继续承担房子债务,商业房贷也好,抵押也罢,最终只能被拍卖,所以法拍房的价格往往远低于商品房,大概只有70%-80%左右吧。
 
而且这还不是重点。
 
大概是在9月中下旬,当时就出现了两个消息:1、2024年前8个月首次竞拍成交的平均折价率是31%;2、同时期二次成交房源的平均折价率更高,达到了37%。
 
举个例子,两年前你花费200万买了套房,现在评估价只有180万,如果是变成了法拍房,首次成交就会下降55.8万,二次成交也是同样算法,而且降得更多,大概是66.6万。
 
所以重点是如果折价率越高,那二手房价格的下限也就会越低。
 
 
不过呢,理论上是这么讲,但是我觉得落到现实就还得考虑到一个问题:法拍房的数量占比到底有多高?
 
就像之前谈论房价上涨一样,为什么投资比例高的小区房价涨得更快?如果只能找一个原因的话,占比至关重要。
 
举个例子,某个二手房小区共有500套房子,其中投资客买了300套,占到了总量的60%,原本小区均价是2万一平,后来投资客着急用钱,直接降到了1.8万/平。
 
这个时候其他业主想卖房,你觉得要不要降价?那肯定要降价。
 
那法拍房是不是这个逻辑呢?
 
 
要说一点影响没有,那也不现实,最起码也会影响民众的心理。
 
不过呢,结合之前的粗算数据,全国城镇大概有3.5亿套-3.7亿套房,假设挂牌率是3%,那也就是全国有1050万套二手房挂牌出售。
 
再对比数量只有30万套不到的法拍房,其实比例很小。
 
除非是数量出现了层级的增加,比如数十万套甚至百万套,那情况就完全不同了,可是截止目前并没有发生,所以对房价并不会产生本质的影响,自然也就不会下跌了。
 
然而,还是有两个问题值得提前考虑一下。
 
 
02、不管是有房人还是无房人,建议提前考虑这两个问题
毋庸置疑,长远来看楼市依然是稳定的,但是在转型过程中,出现波动也并不奇怪,正好借着法拍房来简单说说。
 
第一、如果供给大于需求,法拍房数量会不会继续变化?
 
其实对于这个问题,从首付角度来说或许更好,比如两年前你贷款120万购买了一套总价200万的房子,这两年一共还了10万贷款,也就是还剩下110万。
 
可是后来无力承担,只能被法拍,后来以138万成交,你觉得你能拿回多少资金?
 

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